Hobbyraum als Wohnung in der WEG: was der Verwalter jetzt tun kann

Im Keller wohnt jemand, und in der Teilungserklärung steht „Hobbyraum“. Als Verwalter dürfen Sie das nicht einfach laufen lassen, Sie dürfen aber auch nicht allein losklagen. Der richtige Weg führt über die Eigentümerversammlung; hier sind die 5 Schritte, bis die Gemeinschaft gegen Eigentümer und Mieter vorgeht.

Mit KI erstellt (manyLaw).

Kurz gesagt

• Wohnen in einem Raum, den die Teilungserklärung als Hobbyraum bestimmt, ist unzulässig, auch mit Baugenehmigung (BGH V ZR 192/24; BGH V ZA 1/11).
• Den Anspruch hat die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer und nicht der Verwalter (BGH V ZR 86/21).
• Die Versammlung beschließt mit einfacher Mehrheit, dass die Gemeinschaft vorgeht; der betroffene Eigentümer stimmt nicht mit (§ 25 Abs. 1 und 4 WEG).

Der Fall (ein erfundenes Beispiel)

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) mit 14 Einheiten. Zur Einheit 9 gehört ein Teileigentum im Keller, das die Teilungserklärung als Hobbyraum ausweist. Ein Nachbar meldet sich bei der Verwaltung: Dort wohnen seit 2 Monaten 2 Studenten, ihre Namen stehen am Briefkasten. Der Eigentümer hat eine Dusche eingebaut und den Raum vermietet.

1. Die Lage klären: Wem gehört der Raum?

Suchen Sie Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan und frühere Beschlüsse zu diesem Raum heraus. Wo das Wort „Hobbyraum“ steht, entscheidet, wie stark Ihre Position ist:

• Teileigentum „Hobbyraum“, wie im Beispiel: Die Bezeichnung ist eine Zweckbestimmung, Wohnen ist ausgeschlossen. Für „Kellerraum“ gilt dasselbe (BGH V ZR 192/24).
• Sondernutzungsrecht „Hobbyraum“ am Gemeinschaftseigentum: Vermutlich gilt dasselbe; bisher hat das nur ein Amtsgericht so entschieden (AG München 1294 C 14674/23 WEG).
• Nebenraum einer Wohnung: Steht „Hobbyraum“ nur im Plan des Architekten, ist das in der Regel keine Zweckbestimmung (BGH V ZR 40/09), und das Wohnen kann zulässig sein. Steht es in der Teilungserklärung, ist die Lage nicht entschieden; das klärt der Anwalt.
• Raum im Gemeinschaftseigentum ohne Sondernutzungsrecht: Jeder Eigentümer darf ihn mitbenutzen (§ 16 Abs. 1 WEG), wer dort allein wohnt, schließt die anderen aus. Worauf die Klage gestützt wird, entscheidet der Anwalt.

2. Die Tatsachen sichern

Halten Sie fest, wer im Raum wohnt, seit wann und ob er vermietet ist. Belege sind Meldeadresse, Mietvertrag, Klingel oder Briefkasten; gelegentliches Übernachten ist kein Wohnen. Ein Umbau allein ist kein Verstoß: Dusche, WC oder Heizung sind zulässig, solange der Raum als Hobbyraum nutzbar bleibt (BGH V ZR 192/24).

Suchen Sie auch nach dem, was gegen Sie spricht: frühere Zustimmungen eines Verwalters, Protokolle oder Abrechnungen, die den Raum wie eine Wohnung behandeln. Auf solches Verhalten der Gemeinschaft kann sich ein Eigentümer unter Umständen berufen, auf bloßen Zeitablauf nicht (BGH V ZR 86/21).

3. Den Eigentümer anschreiben

Weisen Sie den Eigentümer schriftlich auf die Zweckbestimmung hin und bitten Sie um Stellungnahme. Für dieses Schreiben brauchen Sie keinen Beschluss, weil es eine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Erfassen Sie alle vergleichbaren Räume der Anlage.

4. Die Versammlung vorbereiten und beschließen

Kündigen Sie den Punkt in der Einladung an, sonst ist der Beschluss angreifbar (§ 23 Abs. 2 WEG). Die Einladung soll mindestens 3 Wochen vorher in Textform zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG). Ein Beschlussvorschlag, den der Anwalt für den echten Fall anpasst:

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer macht gegenüber dem Eigentümer der Einheit Nr. ___ und deren Nutzern geltend, dass die Nutzung des Raums (Bezeichnung laut Teilungserklärung) zu Wohnzwecken zu unterlassen ist. Der Verwalter wird beauftragt, Eigentümer und Nutzer schriftlich unter Fristsetzung von ___ Wochen aufzufordern und nach fruchtlosem Fristablauf eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit der Durchsetzung zu beauftragen, zu einer Vergütung von höchstens ___.

• Durchsetzen, nicht neu verbieten. Der Beschluss setzt den Anspruch aus der Teilungserklärung durch. Eine neue Pflicht ohne Grundlage in Gesetz oder Vereinbarung kann die Versammlung nicht schaffen (BGH V ZR 72/09).
• Nicht erlauben, auch nicht befristet. Das Wohnen per Mehrheit zu gestatten, auch „bis zum Eigentümerwechsel“, ist ohne Öffnungsklausel nichtig (BGH V ZB 58/99).
• Gründe ins Protokoll. Die Gemeinschaft hat ein Ermessen, ob sie einschreitet (BGH V ZR 6/23). Halten Sie fest, warum: Zweckbestimmung, Störungen, gleiche Behandlung aller vergleichbaren Räume.

Danach tragen Sie den Beschluss in die Beschluss-Sammlung ein. Anfechten kann ein Eigentümer ihn innerhalb eines Monats (§ 45 WEG); gültig bleibt er, bis ein Gericht ihn rechtskräftig aufhebt (§ 23 Abs. 4 WEG). Wer mit dem Anwalt diesen Monat abwartet, vermeidet Kosten ohne Grundlage, falls ein Gericht den Beschluss aufhebt.

5. Gegen Eigentümer und Mieter vorgehen

Zu dem Zeitpunkt, den der Beschluss vorsieht, beauftragen Sie den Anwalt; er nimmt Eigentümer und Mieter gemeinsam in Anspruch. Auf seinen Mietvertrag kann sich der Mieter nicht berufen, weil der Eigentümer ihm nicht mehr Rechte geben kann, als er selbst hat (BGH V ZR 271/18).

Eile wegen Verjährung gibt es beim Unterlassungsanspruch nicht: Solange die Wohnnutzung anhält, verjährt er nicht (BGH V ZR 178/14). Für den Rückbau von Umbauten gilt das nicht. Ist das Wohnen erst geplant und die Absicht greifbar, etwa durch eine Vermietungsanzeige, kann die Gemeinschaft schon vorbeugend auf Unterlassung klagen (BGH V ZR 6/23).

Wie eine eigene KI diese Frage vorbereitet

Heute mailen Sie dem Anwalt und warten. Mit einer eigenen KI lädt Ihre Mitarbeiterin die Teilungserklärung hoch und beschreibt den Fall in 3 Sätzen. Zurück kommt, welche Lage vorliegt, dazu ein Entwurf für das Hinweisschreiben und ein Beschlussvorschlag, zu jedem Punkt der Paragraf oder das Urteil zum Nachlesen. Was die KI in ihrem Bestand nicht findet, sagt sie, statt etwas zu erfinden. Ihr Team prüft und gibt frei; die Klage bereitet der Anwalt der Gemeinschaft vor, nur mit sortierten Unterlagen.

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Fundstellen

Stand der Fundstellen: Jede hier zitierte Vorschrift wurde am 22.10.2026 beim amtlichen Gesetzesportal des Bundes in der an diesem Tag geltenden Fassung abgerufen.

Ein Änderungsdatum je einzelner Vorschrift steht hier bewusst nicht: die Quelle führt pro Gesetz nur ein Datum, und das ist das Ausfertigungsdatum — beim WEG der 15.03.1951. Wer den Änderungsstand einer bestimmten Vorschrift braucht, findet ihn in der Stand-Angabe des jeweiligen Gesetzes an der Quelle.

Entscheidungen, auf die sich der Beitrag stützt:

• BGH, Urt. v. 10.10.2025 – V ZR 192/24
• BGH, Urt. v. 09.02.2024 – V ZR 6/23
• BGH, Urt. v. 28.01.2022 – V ZR 86/21
• BGH, Urt. v. 25.10.2019 – V ZR 271/18
• BGH, Urt. v. 08.05.2015 – V ZR 178/14
• BGH, Beschl. v. 16.06.2011 – V ZA 1/11
• BGH, Urt. v. 15.01.2010 – V ZR 72/09
• BGH, Urt. v. 15.01.2010 – V ZR 40/09
• BGH, Beschl. v. 20.09.2000 – V ZB 58/99
• AG München, Urt. v. 09.01.2024 – 1294 C 14674/23 WEG

Die Vorschriften des WEG stehen im Text jeweils in Klammern.

Hinweis

Dieser Beitrag beschreibt ein erfundenes, vereinfachtes Beispiel; Ihr Fall kann anders liegen. Im echten Fall prüft der Anwalt der Gemeinschaft Teilungserklärung, Beschlussvorschlag und Klage. Mit KI erstellt (manyLaw) am 22.10.2026. Verantwortlich: Adam Kirschstein für die a_way GbR, Mainz; manyLaw ist ihr Produkt. Fehler gefunden? Schreiben Sie an info@a-way.io; wir korrigieren und vermerken es hier.

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