Untervermietung ohne Erlaubnis: Was Vermieter tun können

Eine Wohnung ist an eine WG vermietet. Ein Raum steht im Mietvertrag als Hobbyraum. Jetzt wohnt dort eine weitere Person, gefragt hat niemand. Was kann der Vermieter tun?

Mit KI erstellt (manyLaw).

Bild KI-generiert.

Kurz gesagt

Ohne Erlaubnis durfte die WG den Raum nicht überlassen (§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB). Trotzdem endet der Streit voraussichtlich mit einer Erlaubnis, wenn die WG nur die Miete teilen will und gegen die Person nichts spricht. Besser steht der Vermieter, wenn der Raum im Keller liegt oder zum Wohnen nicht taugt.

Das Wichtigste: Einen Antrag der WG auf Erlaubnis nie liegen lassen. Musste der Vermieter erlauben und hat nicht geantwortet, scheitert eine spätere Kündigung.

Schritt 1: Heute die eigene Akte prüfen

Wusste die Hausverwaltung schon länger von der Person, hat sie Geld von ihr angenommen oder die Wohnungsgeberbestätigung fürs Meldeamt unterschrieben? Dann zuerst zum Anwalt, denn das kann schon als Erlaubnis gelten. Was die Verwaltung weiß, wird dem Vermieter in aller Regel zugerechnet (§ 166 Abs. 1 BGB).

Sonst drei Fragen: Wer steht im Mietvertrag? Liegt eine Vollmacht des Vermieters im Original vor? Liegt der Raum in der Wohnung, und taugt er zum Wohnen, also Fenster, Raumhöhe, Fluchtweg?

Schritt 2: Jedem Mieter schreiben

Das erste Schreiben ist rechtlich eine Abmahnung, auch wenn es freundlich klingt. Ohne sie gibt es keine Unterlassungsklage (§ 541 BGB) und nur ausnahmsweise eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 3 BGB). Es geht an jeden, der im Vertrag steht, nicht an die neue Person: als Brief mit Originalvollmacht, per Bote oder Einwurf-Einschreiben.

Die Fristen zählen ab dem Tag, an dem der Brief im Briefkasten liegt:

Die Auszugsfrist ist gewählt, nicht gesetzlich. Von der Person kein Geld annehmen und sie nicht als Mieter ansprechen; beides kann später als Erlaubnis gelten.

Schritt 3: Einen Antrag ernst nehmen

Die WG hat meist einen Anspruch auf die Erlaubnis, wenn sie die Miete auf mehr Köpfe verteilen will und dieser Wunsch erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist (§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB). Ein Gewinn über die eigenen Wohnkosten hinaus zählt nicht.

Ablehnen darf der Vermieter, wenn gegen die Person etwas spricht, die Wohnung überbelegt wäre oder ihm die Aufnahme sonst nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB). Dass die WG nicht gefragt hat, ist allein kein sicherer Grund. Mehr Miete darf er nur verlangen, wenn ihm die Aufnahme sonst nicht zuzumuten wäre (§ 553 Abs. 2 BGB).

Und der Hobbyraum? Ob das Wort im Vertrag das Wohnen verbietet, ist strittig. Liegt der Raum im Keller oder auf dem Dachboden oder taugt er nicht zum Wohnen, spricht viel für den Vermieter. Ist er ein vollwertiger Raum der Wohnung, spricht mehr für die WG, denn ein Vertrag kann den Anspruch nicht ausschließen (§ 553 Abs. 3 BGB).

Die Antwort kommt binnen zwei Wochen, schriftlich und mit Gründen.

Drei Fallen beim Ablehnen

1. Die WG darf kündigen. Lehnt der Vermieter ab, auch zu Recht, darf die WG das ganze Mietverhältnis kündigen, außer es spricht etwas gegen die Person selbst (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB).
2. Schadensersatz. Wer eine Erlaubnis verweigert, die er geben müsste, zahlt unter Umständen die entgangene Untermiete (§ 280 Abs. 1 BGB).
3. Liegengelassener Antrag. Hätte der Vermieter erlauben müssen und hat nicht geantwortet, ist eine spätere Kündigung unwirksam.

Schritt 4: Ist nichts gelöst, übernimmt der Anwalt

Das gilt, wenn nach der Auszugsfrist kein Antrag offen ist und die WG der Person nicht schon gekündigt hat. Hat sie gekündigt, darf die Person je nach Lage noch bis zu rund einem halben Jahr bleiben; dann wartet der Vermieter in der Regel ab. Der Anwalt klagt auf Unterlassung oder kündigt. Die Unterlassungsklage lässt das Mietverhältnis bestehen, hilft aber nur, wenn die WG keinen Anspruch auf die Erlaubnis hat. Bei einer WG, die nur Kosten teilt, mit tauglichem Raum ist eine Kündigung voraussichtlich nicht durchsetzbar.

Geräumt wird nur mit Urteil. Auch die neue Person muss räumen (§ 546 Abs. 2 BGB); die Klage geht deshalb auch gegen sie. Kein Schlosstausch, kein Betreten ohne Zustimmung, kein Abstellen von Strom oder Wasser (§ 858 Abs. 1 BGB).

Wenn es anders liegt

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Fundstellen

Stand der Fundstellen: Jede hier zitierte Vorschrift wurde am 11.10.2026 beim amtlichen Gesetzesportal des Bundes in der an diesem Tag geltenden Fassung abgerufen.

Ein Änderungsdatum je einzelner Vorschrift steht hier bewusst nicht: die Quelle führt pro Gesetz nur ein Datum, und das ist das Ausfertigungsdatum — beim BGB der 18.08.1896. Wer den Änderungsstand einer bestimmten Vorschrift braucht, findet ihn in der Stand-Angabe des jeweiligen Gesetzes an der Quelle.

Bundesgerichtshof: VIII ZR 74/10 (Kündigung nach übergangenem Antrag) · VIII ZR 228/23 (Kosten teilen, kein Gewinn) · VIII ZR 11/24 (Mietaufschlag, Vertrauensbruch) · VIII ZR 349/13 (Schadensersatz) · XII ZR 143/11 (Ehegatte ist kein Dritter)

Hinweis

Dieser Beitrag beschreibt einen erfundenen, vereinfachten Musterfall; Ihr Fall kann anders liegen. Bevor Sie abmahnen, kündigen oder klagen, sprechen Sie mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt. Mit KI erstellt (manyLaw) am 11.10.2026. Rechtsstand: 11.10.2026. Verantwortlich: Adam Kirschstein für die a_way GbR, Mainz; manyLaw ist ihr Produkt. Fehler gefunden? Schreiben Sie an info@a-way.io; wir korrigieren und vermerken es hier.

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