Zwölf Mietrechtsfragen an ChatGPT — acht Antworten, die niemand nachschlagen kann

Abgefragt am 6. September 2026, Modell gpt-4o, identischer Wortlaut, temperature: 0. Dieselben zwölf Fragen haben wir manyLaw gestellt. Drei der ChatGPT-Antworten taugen nicht als Grundlage, jede aus einem anderen Grund: eine gibt einen zwei Jahre alten Stand wieder, eine nennt die Ausnahme des Bundesgerichtshofs nicht, und eine lässt offen, für welches Land sie gilt.

Mit KI erstellt (manyLaw).

Bild KI-generiert.

Kabelanschluss: „Ja, grundsätzlich" — und das seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr

Gefragt war: „Darf ich die Kosten für den Kabelanschluss weiterhin über die Betriebskostenabrechnung umlegen?"

„Ja, grundsätzlich können die Kosten für den Kabelanschluss als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden."

— ChatGPT (gpt-4o), abgefragt am 06.09.2026

Die Einschränkung kam noch, aber erst im zweiten Absatz und im Futur: „ab Juli 2024 […] entfällt". Am Tag der Abfrage lag dieser Termin gut zwei Jahre zurück.

„Nein, die Kosten eines Gemeinschafts-Kabelanschlusses dürfen seit dem 1. Juli 2024 grundsätzlich nicht mehr umgelegt werden."

— manyLaw, dieselbe Frage, derselbe Tag

Die erste Antwort war einmal richtig. Wer sie heute übernimmt, legt seit über zwei Jahren unzulässig um: bei zwanzig Wohnungen sind das zwanzig fehlerhafte Abrechnungen, jede davon angreifbar. Auffallen wird es erst, wenn jemand widerspricht.

Der Unterschied liegt im Stichtag: die zweite Antwort nennt ihn, und sie stellt ihn voran statt in den zweiten Absatz.

Kaution über drei Monatsmieten: die Ausnahme, die der Bundesgerichtshof zulässt

Wörtlich gefragt: „Darf ich eine Kaution von vier Monatsmieten verlangen?"

„Eine Kaution von vier Monatsmieten wäre daher unzulässig."

— ChatGPT (gpt-4o), abgefragt am 06.09.2026

Mehr stand da nicht.

„Regelmäßig ist eine Kaution von vier Monatsmieten nicht zulässig. Eine Ausnahme erkennt der Bundesgerichtshof jedoch an für eine zusätzliche Sicherheit im laufenden Mietverhältnis, wenn sie zur Abwendung einer wegen Zahlungsverzugs drohenden Kündigung vereinbart wird: Dann kann die Begrenzung auf drei Monatsmieten nicht gelten."

— manyLaw

Die Lage, in der diese Frage gestellt wird, ist selten die des Lehrbuchs. Zahlungsverzug steht im Raum, die Kündigung ist vorbereitet, und im laufenden Mietverhältnis bietet der Mieter eine zusätzliche Sicherheit an. Wer der ersten Antwort folgt, lehnt ab. Die Kündigung läuft weiter, und die Absicherung, die ihm zusteht, bleibt liegen.

Die Lehrbuchantwort ist hier die teure: sie schlägt eine Sicherheit aus, die der Bundesgerichtshof anerkennt. Die gesetzliche Regel geben beide Antworten richtig wieder. Die Rechtsprechung dazu führt nur eine der beiden mit.

Mietspiegel: „in Ihrem Land" ist keine Auskunft zum deutschen Mietrecht

Diesmal lautete die Frage: „Muss meine Gemeinde einen Mietspiegel erstellen?"

„Ob eine Gemeinde verpflichtet ist […] hängt von der Größe der Gemeinde und den gesetzlichen Regelungen in Ihrem Land ab. In Deutschland beispielsweise gibt es bestimmte Regelungen…"

— ChatGPT (gpt-4o), abgefragt am 06.09.2026

„Ja, Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen."

— manyLaw, dazu die Soll-Vorgabe für kleinere Gemeinden und die Veröffentlichungspflicht, belegt mit § 558c BGB

Welche Rechtsordnung gemeint war, ließ die Antwort offen. Genau hier ziehen generische Modelle regelmäßig österreichische oder schweizerische Vorschriften heran: beide Länder haben ein Mietrecht, beides klingt plausibel, keines gilt hier. Ein Werkzeug, das erst klären muss, über welche Rechtsordnung es spricht, ist für den deutschen Immobilienalltag keines.

Nachlesen können Sie die Pflicht ab 50.000 Einwohnern in § 558c Abs. 4 Satz 2 BGB, abgerufen am 06.09.2026 beim amtlichen Gesetzesportal des Bundes.

Der Zähler über alle zwölf Fragen

Noch ein vierter Fall, bevor die Zahlen kommen. Auf die Frage nach den Verwaltungskosten antwortete ChatGPT (gpt-4o, abgefragt am 06.09.2026) mit „in der Regel nicht umlagefähig". Dabei nimmt § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV die Verwaltungskosten ausdrücklich aus dem Begriff der Betriebskosten aus, und im Katalog des § 2 BetrKV kommen sie nicht vor. Das ist keine Regel mit Ausnahmen, sondern eine Aufzählung. manyLaw antwortete „Nein", dazu die vollständige Aufzählung und ein Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 62/19). Im Kern lag die erste Antwort richtig. Vorzeigen lässt sie sich trotzdem nicht.

Wir haben gezählt, ob die Antwort ihre Fundstelle nennt, nicht, ob sie inhaltlich richtig ist. Deshalb steht hier keine Trefferquote: zwölf Fragen sind keine Stichprobe, und eine Quote daraus wäre eine Behauptung, die diese Messung nicht deckt.

Eine Antwort ohne Fundstelle ist nicht falsch. Sie ist unbrauchbar für alles, was Sie damit vorhaben, und in acht von zwölf Fällen stand keine da.

Warum in unserer Antwort steht, wenn wir nichts haben

manyLaw antwortet aus einem festen Bestand an Regelwerken und Entscheidungen. Jede Aussage nennt die Norm, auf die sie sich stützt, mit Absatz und Satz; jede Fundstelle nennt ihr Datum. Das Modell kann keinen Paragraphen zitieren, den wir ihm nicht vorgelegt haben.

Was daraus folgt, steht in der Antwort selbst; bei der Kabel-Frage schrieb manyLaw unaufgefordert dazu:

„Aus allgemeinem juristischen Wissen — für diese Frage liegen in unserem Bestand keine passenden Quellen vor."

Die Antwort war sachlich richtig. Sie sagte trotzdem, worauf sie nicht steht.

ChatGPT (gpt-4o, abgefragt am 06.09.2026) antwortete in allen zwölf Fällen mit derselben Souveränität, auch dort, wo der Stand zwei Jahre alt war. Kein Signal sagte Ihnen, wann Sie nachprüfen müssen. Nicht die falsche Antwort ist das Problem, sondern die falsche Antwort, die aussieht wie die richtige.

Wenn die Antwort weitergegeben wird, reicht plausibel nicht

„Ich frage doch nur schnell etwas nach, das reicht mir." Für die eigene Orientierung mag das genügen. Sobald die Auskunft aber in eine Abrechnung, ein Schreiben oder eine Verhandlung geht, muss sie vorzeigbar sein. Und vorzeigbar ist sie erst mit der Stelle, an der sie steht.

Sie müssen uns nicht glauben: Zu jeder Aussage steht die Norm da, mit Absatz und Satz, und Sie lesen sie nach.

10 Fragen im Monat, dauerhaft kostenlos und ohne Zahlungsdaten: Kostenlos anmelden auf manylaw.de.

Ihr Fall kann anders liegen; im Zweifel sprechen Sie mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt. Mit KI erstellt (manyLaw) am 06.09.2026, überarbeitet am 12.10.2026. Rechtsstand: 06.09.2026. Verantwortlich: Adam Kirschstein für die a_way GbR, Mainz; manyLaw ist ihr Produkt. Fehler gefunden? Schreiben Sie an info@a-way.io; wir korrigieren und vermerken es hier.

Wie diese Messung entstanden ist

Die zwölf Fragen gingen am 6. September 2026 im identischen Wortlaut an gpt-4o (temperature: 0) und an manyLaw. Frage, Antwort und Auswertung liegen vollständig protokolliert vor; drei der zwölf Fälle stehen oben im Wortlaut, damit Sie sich ein eigenes Bild machen können statt uns den Zähler zu glauben.

Die Vorschriften, die in diesem Beitrag genannt sind, können Sie beim amtlichen Gesetzesportal des Bundes nachlesen — das ist der Teil, für den Sie uns überhaupt nicht brauchen.

manyLaw beantwortet Fragen rund um Miete und Immobilien — mit der Quelle, die zur Antwort gehört.